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【不動産バブル崩壊】新築にも中古にも異変の兆し→2016年は住宅バブルが終焉する年へ

公開日: :   経済 , , ,

1: 海江田三郎 ★ 2016/01/11(月) 10:09:16.34 ID:CAP_USER.net
■新築にも中古にも異変の兆しが現れている
ここ数年、右肩上がりの価格上昇が続いてきた首都圏のマンション市場。2016年はついに臨界点を迎えそうだ。不動産経済研究所によれば、2015年11月の新築マンションの契約率は82.1%と好調を持続。1戸当たりの平均価格も、1991年6月以来となる6000万円を突破した。1991年といえばバブル末期。どれほどの活況かと勘違いしてしまいそうだ。しかし、同研究所の松田忠治・主任研究員は「城東・城西地区はすでに売れ行きが鈍化し始めている」と分析する。売れているのは渋谷、品川、目黒などの付加価値のある高額物件が中心だ。
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■2015年は5000万円以上が4割超
東京カンテイによると、首都圏で供給された新築マンションのうち、2010年には3割に満たなかった5000万円以上の物件が、2015年は4割を超えた。高額物件は企画段階からターゲットを富裕層に絞り込み、会員組織を作って優先的に分譲する。高額でも優良な物件であれば、富裕層にとっては資産形成にもってこい、即日完売となる寸法である。こうして高額物件ばかり供給された結果、「高契約率・高価格」が続いてきた。が、2015年の首都圏全体の新築供給戸数は4.12万戸(前年比8.3%減)と、2年連続で前年を下回る見込み。市場そのものは細り続けている。松田氏は「郊外型マンションが消えた」と指摘する。

■新築から客が流れる中古マンション市場にも、異変の兆しが現れている。
東日本不動産流通機構によれば、首都圏の中古市場は東日本大震災以降、順調に拡大してきた。消費増税前の駆け込みの反動によって、2014年こそ成約件数が3年ぶりに落ち込んだものの、2015年は11月までの累計で3.2万戸と、前年同期比3.0%増となっている。平均成約価格も、2013年1月から35カ月連続で前年同月を上回っている。特に2014年後半からは、成約価格が在庫価格を上回る水準で推移してきた。これは2006~2007年の「ミニバブル」と呼ばれた時期と同じ傾向である。成約価格が在庫価格を上回る状況は、ほぼ売り主の言い値で売れたことを示す。中古マンションの場合、売り主がどうしても価格を高めに設定しがち。その強気の価格設定でも売れていた、というわけだ。

■ミニバブル崩壊直前と状況が酷似
ところが、ここに来て、この傾向が崩れ始めている。成約件数の伸びに鈍化が見られる一方、新規の登録件数は依然として多いため、在庫がミニバブル崩壊直後の水準まで積み上がってきている。さらに東京カンテイによれば、東京23区の中古マンションで、直近3カ月のうち一度でも値下げを行った物件の割合(価格改定シェア)が、じりじりと上がってきているという。特に2015年10月以降、その割合が、ミニバブルの崩壊が始まったときと同じ、30%台の水準に近づいている。不動産コンサルタントの長嶋修氏は、バブルかどうかはもう少し検証が必要としつつも、中古マンションの価格は天井圏に達していると指摘。「売ろうと考えている人は1秒でも早く売ったほうがよい」と警告を発する。一方、「バブル崩壊には至らない」と見るのは、東京カンテイの井出武・上席主任研究員だ。中古価格は天井圏を迎えているので、3~5%程度の調整は必至。ただ、ミニバブル後のような“崩落”ではなく、マイルドな“調整”で終わるという。消費増税前の「経過措置」が16年9月から始まり、駆け込み需要が発生すると考えられるからだ。新築マンションも、ミニバブル期は価格上昇につれてより安価な用地を求め、物件開発が都心部から郊外に移っていった。が、ここ数年の開発は都心部・駅近に集中しており、面としての広がりは乏しい。資材や労務費の高騰により、埼玉や千葉では採算が取れなくなっているためだ。ミニバブル崩壊前には400社はあったデベロッパーが、現在では150社前後にまで減少している。大手の寡占が強まる中で、不採算案件の施工も減ってきており、ミニバブル崩壊時のような業者の投げ売りは考えづらい。本来ならバブル終焉によって価格急落となるところを、来秋からの消費増税前の駆け込み需要がいくらか緩和するかもしれない。だとしても、2016年のマンション市場は2017年以降に向けた波乱含みの展開となりそうだ。
http://toyokeizai.net/articles/-/98420

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2: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 10:14:10.02 ID:btaQ/MRD.net
膨れ上がった泡がそろそろ潰れるの?

3: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 10:23:06.63 ID:LjQq9Uze.net
外国人が増えて、移民が進むよりはましだろ

4: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 10:26:24.89 ID:hjqffDhY.net
不動産の高値維持のために自民党は、
移民政策をやるだろうな。

5: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 10:30:47.75 ID:/94/DwU8.net
非正規はローンすら組めませんw

9: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 10:38:24.75 ID:wvLkH6In.net
>>5
不必要な買い物しなくて良かったじゃないか

12: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 10:56:13.79 ID:CdLQzyg5.net
不動産を投資に使うバカはだいぶ減ったから
元々そのバブルはちっさいバブルにしか育ってない
だからはじけたとしてもたかが知れてる

13: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 11:04:31.92 ID:zNzqiYNS.net
都内で選り好みすると簡単に5000万近くなる
手取り500万あったってそうそう買えない
親の援助なしでは

14: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 11:04:54.14 ID:pTdkMrHy.net
駅近で電車が一定以上あれば都会から出ても価値はあるが
都下でもバスを使わないと駅にいけない所は下落の一途。

投機的なことではなく永住するつもりで考えればわかる。

15: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 11:09:33.51 ID:sLR2hQ9y.net
地方都市だけれど、新築を買えるのは公務員だけだよ
民間は給料も安いし、会社が潰れる事も有る
地方はここ数年、経済が全くダメになった

17: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 11:21:31.05 ID:wBSj0Bo8.net
マンションって怖くて買えない
50年もしたら建て直しで住民みんなが足並み揃えて大金払うんでしょ
絶対トラブル起きるよ

18: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 11:38:21.27 ID:zNzqiYNS.net
5000万マンション買いたい30代40代
親は金持ってるから援助(頭金1000万と毎年ローン代)
親の現金資産数千万円減
人口減で親の持ち家資産無価値化
親死亡、親の持ち家資産価値ゼロ、相続現金もなし
買ってもらった子供の貯蓄はゼロ
プチバブル崩壊、マンション評価額半減

こうして2世代にわたる数千万円の資産が消滅

19: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 12:23:24.75 ID:jgW/SO1M.net
円高株安進行中。調子こいて値上げしてた商品や不動産は、
これから先、下落以外ない。最後の売り逃げ場だろうな。w

20: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 12:37:51.78 ID:cwEAhLcN.net
命からがら半値で処分すますた
もう疲れマスタ

21: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 13:02:24.16 ID:GEG7oULd.net
2019年問題に2020年問題
今度は2016年問題か
住宅業界は忙しいねぇ

22: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 14:02:58.26 ID:fcd7w7B8.net
住宅っていうか中華マネーだろ、問題は

23: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 15:18:11.38 ID:FNw+CwrJ.net
投資としては買えない、不動産は出口考えたら売却が容易でない業者にカモられて終了www

25: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 15:34:05.43 ID:bISJo1GD.net
都心にはこれはあてはまらないね。出てくる物件少ないから逆に奪い合いだよ。特に千代田中央港。ここは早く買っておくほうがいい。

33: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 18:15:15.10 ID:LGzBoFvV.net
>>25
そうでもなくなってるよ。
ちょっと前まで物件はなんでもという感じだったけど選別が始まってる。
実際、しばらく見なかった電柱のチラシが復活してるしね

26: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 15:59:05.34 ID:9l3aohRw.net
目黒の坪600万がピークだったな

28: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 16:18:33.94 ID:6yFWE5bA.net
マクロで見ればその通りだが
これからも東京は安定して、地方は続落だろう。

それにしても、地方のマンションって買うのは簡単でも処分は難しいorz

29: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 17:17:23.82 ID:3XLInrCX.net
家余りだろ

31: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 17:30:07.77 ID:UdtORt2I.net
そりゃあ検査が厳しくなるからな。

34: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 18:24:10.87 ID:DN9+qIR1.net
中古住宅買いたいけど、増税後の投げ売り待つ方が賢い?

35: 名刺は切らしておりまして 2016/01/11(月) 18:24:45.73 ID:sAcvHD6r.net
ローン組めない人は増えるよなぁ

引用元: 【不動産】2016年は「住宅バブル」が終焉する年になる・・・新築にも中古にも異変の兆し

  
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